Не работает управляющая компания: куда на нее пожаловаться

Управляющая компанияАвтор знаменитой фразы: «У России две беды — дороги и дураки» — доподлинно неизвестен. Мог ли он предвидеть появление третьей беды — ЖКХ с его бесконечной реформой, в результате которой появляются ныне действующие управляющие компании? Не так давно узаконенные, они успели снискать себе недобрую славу. И вопрос, куда жаловаться на управляющую компанию — непраздный.

Очередной этап в реформе ЖКХ

Домком, ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ЖЭУ, управдом. Кто из российских граждан не слышал этих словосочетаний и аббревиатур? Для кого вопрос, куда жаловаться на ЖЭК, был неактуальным? А кто не пытался найти управу на электриков, слесарей, сантехников, собирательным образом которых стал Афоня Борщов? Все это так, все знакомо.

Но, как теперь выяснилось, у идеологов от ЖКХ еще много различных «придумок». В марте 2005 г. вступил в силу новый Жилищный Кодекс, который определил способы управления МКД. Наряду с непосредственным управлением: жильцами, товариществами собственников жилья (ТСЖ) эти функции возложили на управляющие компании — специально создаваемые организации для эксплуатации, ремонта, обслуживания и управления жилыми домами на основании заключенных коллективных договоров. Для начала коротко об обязанностях и задачах, для решения которых они появились:

  1. Работа управляющей компанииВ организационном плане эти компании становилась посредником между многочисленными собственниками квартир и людьми, которые могут организовать правильную эксплуатацию и обслуживание МКД. Что-то подсказывало: такие люди есть только среди работников вчерашних ЖЭКов и ДЕЗов, хотя закон давал право жильцам выбирать лучших.
  2. С экономической точки зрения УК должна аккумулировать денежные средства владельцев квартир для централизованного расчета с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг. Она же осуществляет контроль за правильностью и своевременностью взаиморасчетов.
  3. В техническом отношении на новую структуру возлагались обязанности по проверке технического состояния квартир и нежилых помещений, учету износа и амортизации зданий и коммуникаций, контролю за соблюдением правил эксплуатации, пресечению возможных нарушений, организации и проведению ремонта.

    На первый взгляд все эти задачи в целом выполняются, хотя нередко возникают проблемы. Ведь при ближайшем рассмотрении обязанностей управляющей организации (они делятся на организационные и ремонтно-эксплуатационные) становится очевидным, что многие мелочи, отравляющие жизнь коммунальщиков, теперь оказались на совести новой структуры.

Хотели как лучше

Само решение о создании УК изначально было непродуманным. Ведь смысл любого нововведения — улучшение, совершенствование, модернизация уже существующего. ДЕЗ и их аналоги работали в нашей стране долгие годы, имели массу нареканий, но главное свое предназначение — обеспечение жизнедеятельности многоквартиных домов и микрорайонов — выполняли. Было понятно, кому должны подчиняться работники коммунальных служб и куда можно подать жалобу.

Если это просто «смена караула», то такое ноу хау ничего не дает. Сегодня далеко не каждый владелец квартиры в МКД сможет сказать, кто управляет их домом. Если структура работает хорошо — это норма, а если плохо, то сразу же рождаются воспоминания о хороших ДЕЗах и появляется желание узнать, где искать правду и куда пожаловаться на управляющую компанию.

Обязанности управляющей компании

…а получилось как всегда

За годы существования УК только ленивый не высказал свое мнение, чаще негативное, в их адрес. Показаны сотни телевизионных сюжетов, написано множество статей, проведено ни одно журналистское расследование о нарушениях, а порой преступлениях в сфере ЖКХ, главным фигурантом которых стали именно управляющие организации.

И когда вопрос — куда писать жалобу на управляющую компанию — стал повторяться чаще других жизненно важных вопросов вступил в силу (1 сентября 2014 г.) закон 255-ФЗ, предусматривающий обязательное лицензирование деятельности по управлению МКД. Другими словами была сделана еще одна попытка навести какой-то порядок в сфере третьей российской беды. Предусмотрели следующие моменты:

  • Что входит в обязанности управляющей компанииуправляющая организация лишается права управления МКД в случае 2-х нарушений, признанных судом;
  • жители могут сменить УК, обратившись с жалобой в Госжилинспецию;
  • введен единый стандарт платежных документов за услуги ЖКХ;
  • руководитель компании обязан сдавать экзамен, подтверждая свою квалификацию.

Прошло более трех лет с момента, когда закон должен был заработать. Интересно, уменьшилось ли число жителей озабоченных вопросом, куда написать жалобу на ЖКХ и насколько загружен телефон горячей линии госжилинспекции? А как обстоят дела в регионах, хотя в ближнем Подмосковье?

Нужно ли жаловаться

Куда жаловаться на управляющую компаниюУ нас жалобщиков не любят. С молоком матери человек впитывает идею, что жаловаться нехорошо. Результатом такого отношения к законному праву гражданина пользуются нечестные чиновники, бюрократические структуры и безответственные работники, например, ЖКХ. Поэтому, жаловаться, если унижают, ущемляют права или откровенно обманывают, нужно: хотя бы знать, куда написать жалобу на управляющую компанию. Законную жалобу от кляузы взрослые люди отличить смогут.

Только жалоба должна быть обоснованной и продуманной. О чем идет речь в жалобе, как правило, понятно (перебои в подаче электроэнергии). На кого (физическое или юридическое лицо) жаловаться, понять сложно (причин плохого энергоснабжения может быть много). Непросто определить куда обращаться с жалобой .

Поэтому, прежде чем выяснять куда можно пожаловаться на управляющую компанию, надо получить хотя бы некоторые представления об обязанностях этой структуры. Отказ от рассмотрения жалобы по причине неправильного оформления — один из излюбленных вариантов в арсенале бюрократов.

Как жаловаться на управляющую компанию

Где искать правду

Обязанности УК и ее ответственность за их ненадлежащее исполнение прописаны в Жилищном кодексе РФ (ст. 161—162). Там же определен порядок заключения и исполнения договора на управление многоквартирным домом. Обращаться с жалобой надлежит в структуры, контролирующие работу УК, понимая при этом уровень компетенции каждой из них.

Обязательно надо соблюдать «золотое правило» подачи жалобы — она должна оставить след — второй экземпляр с отметкой о регистрации, квитанция об отправке заказного письма, уведомление о получении .

Директор управляющей организации

В каких случаях жаловаться на управляющую компаниюНекоторые ошибочно думают, что жаловаться директору на его же сотрудников бесполезно, ибо принцип «не выносить сор из избы» сработает и тут. Наоборот, как правило, он играет на руку автору жалобы. Директор, понимая, что претензию в письменном виде подают люди решительные, готовые серьезно бороться за свои права, постарается урегулировать все на своем уровне, в досудебном порядке. Тем более, если вопрос неглобального масштаба и может решиться своими силами. С другой стороны, по поведению руководителя можно понять насколько перспективно решение проблемы.

Государственная жилищная инспекция

Жалоба в государственную жилищную инспекцию, как правило, влечет за собой комплексную проверку, более масштабную чем проблема, вызвавшая ее. Результатом проведенной работы становятся серьезные акты о недостатках, допускаемых УК и административные взыскания в виде штрафов и отстранения от исполнения обязанностей.

В компетенции госжилинспекции практически весь перечень задач, решаемых подконтрольной организацией:

  • В каких случаях удовлетворят жалобу на управляющую компаниювопросы эксплуатации многоквартирного дома, соблюдение предусмотренных нормативов;
  • контроль за соблюдением стандартных норм эксплуатации чердачных и подвальных помещений, придомовой территории;
  • контроль за порядком и сроками отопительного сезона, соблюдением норм отопления жилых и нежилых помещений;
  • организационные вопросы, связанные с собраниями собственников квартир, выбором и отчетностью управляющей компании.

Жалобы в УК можно передавать лично (2 экземпляра), отправлять по почте или через электронный адрес, имеющийся на официальном сайте госжилинспекции.

Стоит ли жаловаться на управляющую компанию

Роспотребнадзор

Обращение в Роспотребнадзор должно быть основано на положениях ЖК РФ и закона «О защите прав потребителя» и отражать:

  • Как заставить работать управляющую компаниюслучаи нарушений законодательства в вопросах заключения и исполнения договора между собственниками и УК;
  • попытки отказа в предоставлении отчетности о поставках, использовании и оплате поставленных коммунальных услуг;
  • случаи несоответствия реальных затрат на обслуживание МКД заявленным;
  • необоснованное повышение тарифов и цен на коммунальные услуги.

Одним словом, в компетенции этой контрольной структуры — возможные финансовые нарушения. Жалоба такого характера, что очень странно, принимается только после обращения с претензией в УК и ее отказа отчитаться и принять меры по устранению нарушений.

Районная прокуратура

Жалоба на управляющую компаниюОбращаться с жалобой в прокуратуру имеет смысл только после того, как добиться положительного результата ни в ГЖИ, ни в РПН не удалось. Обратиться в прокуратуру целесообразно в случае откровенного нарушения законодательства (например, воровства денег для оплаты поставленных услуг ЖКХ.) Жалоба должна быть оформлена по правилам. Все бумаги, подтверждающие «хождение по мукам», прилагаются. Обращаться в областную прокуратуру (Московская область имеет отличную от других структуру), минуя районную, не стоит. Документы вернутся.

Жалоба в прокуратуре рассматривается в срок до 30 дней. В случае подтверждения нарушений прокурор готовит акт реагирования. Этот документ является основанием для привлечения виновных к ответственности.

Обращение в суд

Обращение в суд с жалобой, точнее уже с исковым заявлением, целесообразно в случаях, когда речь идет о возмещении материального ущерба, причиненного действиями (или бездействиями) управляющей организации. Например, в результате прорыва старых труб пострадала только что отремонтированная квартира.

Кроме того, возможно обращение в суд жильцов МКД, в случае если решения контролирующих организаций не выполняются.

Реформы многострадального ЖКХ направлены на улучшение содержания и эксплуатации МКД и микрорайонов. Среди сотрудников подразделений коммунальных служб больше добросовестных людей. Поэтому жалоба на какие-то недостатки для работников УК — не всегда угроза или наказание, а, порой своевременный сигнал, позволивший предотвратить более серьезную поломку.